הכלי החשוב ביותר בעת ההחלטה לגבי משכנתא הוא מחשבון המשכנתא. מטרת המחשבון להציג את עלות המשכנתא הצפויה לפי נתונים שונים שתכניסו לתוכו וביניהם: מחיר הדירה, משכורת והון אישי, מסלול, לוח סילוקין, תקופת המשכנתא, הריבית וכו'. המחשבון מציג את סכום המשכנתא הכולל וכן את התשלום החודשי שתצטרכו לשלם במידה ותבחרו באפשרות זאת.
בנקים רבים מציעים מחשבוני משכנתא, אך מומלץ שתשתמשו באלו אשר מאפשרים השוואה בין תמהילי משכנתא שונים כדי למצוא את זה שהכי מתאים לכם.
טיפים לשימוש במחשבון
עליכם לקחת כמה פרמטרים בחשבון כאשר תשתמשו במחשבון לחישוב המשכנתא:
- תקופת הזמן – לכמה זמן תרצו את המשכנתא? תקופה ארוכה יותר אמנם תאפשר יותר גמישות וסכום חודשי נמוך יותר, אך הסכום הכולל עשוי להיות יקר יותר בשל ריביות.
- מדד – ניתן לבחור להצמיד את המשכנתא למדד המחירים לצרכן, המשקף את העלות של סל מוצרים בסיסי בישראל. כאשר המדד עולה המשכנתאות מתייקרות, ולהפך. ניתן לבחור במסלול צמוד למדד עם ריבית קבועה, שמתאימה למי שלא רוצה סיכון, או משתנה למי שכן.
- החזר חודשי – ההחזר החודשי הראשוני, של החודש הראשון, בלי לקחת בחשבון שינויי ריבית או מדד וכו'. חלק מהמחשבונים יפרידו בין החזר הקרן (סכום המשכנתא עצמה) לבין החזר הריבית (הריבית המשולמת על המשכנתא).
- גרייס – תשלום גרייס משמעותו שניתן לדחות את תשלום המשכנתא באופן מלא (להתחיל לשלם רק לאחר תקופה מסוימת) או חלקי (לשלם רק חלק מהסכום לתקופה מסוימת ולהשלים לאחריה). אופן תשלום זה מתאים לכם אם אתם יודעים שתיתקלו בקשיים בהחזר הסכום החודשי בתקופה מסוימת.
שיטות החזר
שיטת ההחזר נקבעת לפי לוח הסילוקין, שהוא למעשה פירוט אופן התשלום ופריסתו לאורך תקופת המשכנתא.
ישנם 3 לוחות סילוקין עיקריים:
- שפיצר – הנפוץ ביותר. כולל החזר חודשי קבוע, אך כזה שבו התשלום על הריבית והקרן משתנים לאורך זמן – בהתחלה יותר על הריבית, ובסוף הפוך.
- קרן שווה – החזר חודשי משתנה כאשר התשלום על הקרן קבוע, אך התשלום על הריבית משתנה.
- בוליט – שיטת החזר המתאימה לתקופה קצרה יותר, בה התשלום החודשי הוא רק על הריבית והקרן משולמת במלואה בסוף התקופה.
אין שיטה טובה יותר מהאחרות והכל תלוי במצבכם האישי: מהי המשכורת הנוכחית והאם עתידה להשתנות? האם צפויות הוצאות משמעותיות בעתיד הקרוב?
תוכנית מחיר למשתכן
מחשבון משכנתא לדירות בתוכנית מחיר למשתכן עובד מעט אחרת מהמחשבון הרגיל ודורש הכנסה של מעט יותר פרטים לגבי הדירה כדי לקבוע את שוויה, ומכאן את המשכנתא: חניות, מחסן, מרפסת וכו'. המחשבון יציג את מחיר הדירה המשוקלל כמו גם את מס הרכישה הצפוי.
הכי חשוב – חשבו את יכולתכם הפיננסית!
בסופו של דבר, מחשבון משכנתא והתוצאות שהוא מציג בפניכם תלויים בנתונים שאתם תזינו, ועל כן בידע שלכם לגבי מצבכם הפיננסי: ההכנסה והשינויים הצפויים בה, יכולות התשלום, והוצאות צפויות. חשוב לעשות את שיעורי הבית האלה בצורה יסודית מבעוד מועד כדי לקבל תוצאות מדויקות שיאפשרו לכם קבלת החלטות מוצלחת לגבי התמהיל המיטבי עבורכם.
